Что здесь разрешено
Городской план Malpica — 1995 года и не обновлён
Муниципалитет живёт по Normas Subsidiarias de Planeamento, утверждённым 23 февраля 1995 года. Реестр Xunta помечает их как «общее планирование, не адаптированное к LOUG» — то есть план старше нынешнего галисийского закона о земле и под него не переписан. На практике это значит две вещи. Во-первых, действуют переходные правила закона: там, где план и закон расходятся, применяется закон. Во-вторых, любой нестандартный вопрос — можно ли разделить дом на две квартиры, можно ли пристроить, что считается допустимой высотой — решается не по тексту 1995 года в одиночку, а мэрией, в письменной справке. Такую справку (informe / certificado urbanístico) и надо запрашивать до задатка.
Дом — внутри сельского ядра, треть участка — снаружи
| Часть участка | Площадь | Что это | Что можно |
|---|---|---|---|
| Западные две трети, где стоит дом | ≈ 1 066 м² (66 %) | Núcleo rural tradicional | Ремонт, реконструкция, пристройка и вспомогательные постройки — по правилам ядра и с лицензией мэрии |
| Восточная треть | ≈ 550 м² (34 %) | За границей ядра — обычная сельская земля | Сад, огород, деревья. Капитальное строительство — нет |
Как это проверено. Xunta публикует оцифрованные планы всех муниципалитетов через геосервис SIOTUGA. Полигон, в котором стоит дом, имеет категорию 1985.SNU.NRT — «сельское ядро традиционного типа». Долю участка внутри и снаружи посчитали наложением кадастрового контура на этот полигон: 66 % против 34 %. Граница проходит по участку по диагонали, поэтому на любом плане её положение стоит подтвердить в мэрии — оцифровка 1995 года имеет свою погрешность.
Побережье: ограничений нет
В Астурии региональный план запрещает жильё в 500 метрах от берега. В Галисии правила другие, и для этого участка они не работают вовсе.
- Plan de Ordenación do Litoral (POL), галисийский план побережья: участок не попадает ни в «прибрежную защиту» (protección costeira), ни в «пространства ландшафтного интереса». Проверено по официальным слоям регионального плана.
- Зона влияния побережья (первые 500 м от границы морской зоны): линия проходит в 432 м от участка — то есть участок за ней, глубже в сушу. Он в километре от берега.
- Никаких других ограничений: нет природоохранных зон (Red Natura, ZEC, ZEPA), нет зон затопления (ни столетних, ни пятисотлетних), нет шумовых сервитутов, нет авиационных ограничений, нет горных отводов, нет ЛЭП и газопроводов, нет охранных зон Путей Святого Иакова.
Единственная запись «рядом» — утверждённый дорожный проект: кольцевая развязка на 15+470 км дороги AC-418 в Malpica; её зона влияния проходит в 588 м от участка. На сам участок она не выходит.
Гостиница и посуточная аренда
Объявление продаёт идею сельского отеля. Юридически в Галисии это два разных пути, и они сильно отличаются по сложности:
- Vivienda de uso turístico (VUT) — «жильё для туристического использования»: сдаётся целиком, короткими сроками. Оформляется декларацией об ответственности в Turismo de Galicia с внесением в реестр REAT (декрет 12/2017). Это самый простой путь: не нужен ни проект, ни смена назначения помещения.
- Hotel rural / vivienda turística — это уже средство размещения как бизнес: требования к доступности, оборудованию, размерам помещений, лицензия на деятельность от мэрии, проект и, как правило, смена назначения. Для дома без горизонтального раздела это отдельная стройка бумаг.
Не покупайте под гостиницу, не спросив мэрию. Формулировка объявления («идеально для сельского отеля») — это мнение продавца, а не разрешение. Проверяется одним вопросом в письменном виде: допускает ли действующий план туристическое использование в этом сельском ядре и на этой парцеле, и что для этого нужно. Готовая формулировка запроса — в разделе Вопросы.