Дом и кадастр

Что именно продаётся

Опознание парцелы, состав по этажам, расхождение площадей и состояние по 51 фотографии объявления

Парцела опознана точно

Объявление не называет кадастровый номер. Он вычислен и проверен тремя независимыми совпадениями.

Точка, которую idealista показывает на карте, лежит на дороге и в кадастре не попадает ни в один участок — ближайшие к ней четыре парцелы записаны как «незастроенная городская земля». Дом нашёлся на ортофото: белая коробка с тёмной шатровой крышей, круглым выступом и двумя высокими пальмами по бокам — тот же силуэт, что на фотографиях объявления. Кадастр по этой точке отвечает 4463719NH1946S, и всё сходится:

Признак	Объявление	Кадастр
Год постройки	1985	1985
Этажность	3 уровня: полуподвал, низ, верх	3 объекта: −1, 00, 01
Гараж	на три машины, в полуподвале	APARCAMIENTO, уровень −1, 170 м²
Два самостоятельных жилья	«можно считать двумя независимыми квартирами»	две записи VIVIENDA — этаж 00 и этаж 01
Место	DP-4305 nº 2	LG SEAIA, 15113 Malpica; дорога DP-4305 в 53 м

Дальше все измерения на этом сайте сделаны от реальной парцелы, а не от точки на дороге: контур взят из кадастровой картографии, координата — из официальной точки парцелы.

Площади: три разных числа

Уровень	Объявление	Кадастр	Разница
Полуподвал (гараж, кладовая, кабинет, барбекю)	112 м²	170 м²	+58
Первый этаж (жильё)	171 м²	203 м²	+32
Второй этаж (жильё)	169 м²	212 м²	+43
Итого	452 м² (в шапке объявления — 470)	585 м²	+133

Разница в 115–133 м² может быть совершенно безобидной: кадастр считает крыльцо, крытую террасу и лестничные площадки, а объявление — только полезную площадь. Но точно так же она может означать пристройку, которую не провели по документам. Отличить одно от другого можно только бумагами: nota simple из реестра собственности (там своя цифра площади), escritura и declaración de obra nueva 1985 года. Это первый вопрос агентству.

Практическое следствие. Если 115 м² окажутся незадекларированными, у покупателя два пути: легализовать (в сельском ядре это реально, но через проект, лицензию и время) или требовать скидку. Банку такой объект оценить сложнее — это, кстати, одна из причин, по которой большие сельские дома «висят» годами.

Форма участка — та, что нужна

Контур парцелы — Кадастровый контур на ортофото: прямоугольник 26,6 × 63,9 м, длинной стороной с северо-запада на юго-восток.

Окрестности — Тот же контур в масштабе окрестностей: справа и сзади — поля, слева через дорогу — жилая застройка деревни.

Площадь по кадастру — 1 616 м², и она подтверждена независимо: карта покрытия оптики, которая работает по кадастровым номерам, показывает для этой парцелы ровно 1 616 м².
Минимальный описанный прямоугольник — 26,6 × 63,9 м, участок заполняет его на 95 %. Для сравнения: у забракованного участка в Bayas этот показатель был 0,35.
Наибольший квадрат, который вписывается внутрь, — 26 × 26 м. Место под бассейн, пристройку или отдельный гараж есть — с оговоркой про восточную треть участка (см. Урбанизм).
Дом занимает северо-западную треть; вся остальная земля — открытый сад с газоном, огорожен каменной стеной и живой изгородью.

Состояние: два разных дома под одной крышей

Вывод сделан по 51 фотографии объявления. Это не замена осмотру, но кое-что видно однозначно.

Парадный фасад — Южный фасад — белый, ухоженный, снят в солнечный день.

Задний фасад — Северный фасад того же дома: потёки, вымытая штукатурка, зелень на стене. Разница между этими двумя фотографиями — и есть бюджет фасадных работ.

Что в хорошем состоянии

Нижний жилой этаж: паркет из тёмного дерева в отличном виде, встроенные шкафы, деревянная лестница, чистые ровные стены.
Конструктив снаружи выглядит целым: трещин по несущим, просадок, деформаций кровли на фотографиях не видно.
Сад ухожен, стены и въезд в порядке, полуподвал сухой на вид в передней части.

Что требует денег

Коридор верхнего этажа: разводы по стенам, трещина у потолка.

Окно верхнего этажа — Деревянное окно с мелкой расстекловкой и пятна на стене под ним.

Ванная в отделке 1980-х — чёрная плитка, чёрно-белый пол. Таких две.

Сырость на верхнем этаже. Разводы в коридоре, в спальнях, под окнами. Источник по фотографии не определить: кровля, отсутствие пароизоляции, конденсат из-за холодных стен и одинарных стёкол — всё даёт похожую картину.
Окна. Деревянные, с мелкой расстекловкой, судя по виду — одинарное стекло. Красивые и холодные; замена на весь дом — самая предсказуемая крупная статья.
Отопление. На стенах — электрические конвекторы. Ни котла, ни водяных радиаторов на фотографиях нет. В Галисии это означает счёт за электричество, от которого дом быстро становится «зимой живём на первом этаже».
Кухни и ванные. Две кухни и две ванные, все в отделке эпохи постройки.
Северный фасад. Штукатурку придётся восстанавливать и защищать — это климат: Costa da Morte, солёный ветер и 1 000+ мм осадков в год.

Что это значит в деньгах. Обе AI-оценки сходятся, что «жить сейчас» — это от 35 до 95 тысяч евро (нижний этаж, влага, электрика, минимальное отопление), а полная реформа обоих этажей — от 150 до 390 тысяч, с оговоркой, что при полной замене кровли добавляется ещё 35–70 тысяч. Разброс огромный именно потому, что причина сырости неизвестна. → Оценки целиком

Планировка по этажам

Уровень	Что там
Полуподвал 112 м² по объявлению / 170 по кадастру	Гараж на три машины, кабинет, кладовая, зона барбекю. Отдельный вход с фасада по наружной лестнице.
Первый этаж 171 / 203 м²	Холл, гостиная-столовая с камином-lareira, кухня с выходом на крытую террасу 18,5 м², спальня-люкс с гостиной и ванной, вторая спальня, основная ванная. Наружная лестница спереди и сзади.
Второй этаж 169 / 212 м²	Столовая, вторая кухня с выходом на террасу, гостиная, главная спальня, ещё две спальни, ванная. Отдельный вход по боковой наружной лестнице.

Внутренняя лестница связывает все три уровня, но у каждого жилого этажа есть и свой вход с улицы. Это и есть «две квартиры»: в кадастре они записаны отдельными объектами, а юридически дом остаётся единым — раздела нет.