Выдача idealista по Malpica de Bergantiños снята 26 августа 2026: 59 объявлений жилья, из них 31 — дома.
| Объект | Цена | Площадь | €/м² |
|---|---|---|---|
| Casa Pasacondia 3 (под ремонт, участок большой) | 100 000 € | 1 300 м² | 77 |
| Lg. Seaia 15 — два дома, главный с новой крышей и фасадами, участок 1 000 м² | 200 000 € | 500 м² | 400 |
| Casa Ctra Malpica 1 | 146 000 € | 360 м² | 406 |
| Casa (без адреса) | 244 990 € | 510 м² | 480 |
| Наш объект — Seaia, DP-4305 nº2 | 285 000 € | 470 м² | 606 |
| Casa Ctra San Hadrián 57 | 399 000 € | 576 м² | 693 |
| Casa (без адреса) | 294 000 € | 302 м² | 974 |
| Casa Camino de Pontella 21 | 398 000 € | 413 м² | 964 |
| Casa Campelo 3 | 419 990 € | 372 м² | 1 129 |
| Casa Aldeola | 515 000 € | 424 м² | 1 215 |
Медиана по домам от 250 м² — 925 €/м², медианная цена — 289 500 €. То есть наш объект стоит примерно столько же, сколько «средний большой дом» в Malpica, но за эти деньги даёт заметно больше метров. Это и есть скидка за состояние: рынок платит премию за готовое жильё.
Прямого конкурента надо смотреть в тот же день. В 370 метрах от нашего дома, в той же деревне Seaia, продаётся комплекс из двух домов общей площадью 500 м² на участке 1 000 м² за 200 000 € (idealista 94399367, объект 985 в трекере). Продавец пишет, что главный дом «недавно отремонтирован — крыша и фасады», готов к заселению, а второй дом — под ремонт. Спален там три против наших пяти, ванная одна против двух, участок меньше в полтора раза. Но это ровно тот же район и минус 85 тысяч, причём именно на тех работах, которые нашему дому нужны.
Галисия, 2026 год. Считаем от объявленной цены 285 000 €.
| Статья | Ставка | Сумма |
|---|---|---|
| ITP — налог на переход собственности, общая ставка | 8 % | 22 800 € |
| ITP, если это будет основное жильё и имущество покупателя ниже лимита | 7 % | 19 950 € |
| ITP, если объект пойдёт под немедленную реабилитацию или зона признана малонаселённой | 6 % | 17 100 € |
| Нотариус, реестр, гестория | — | ≈ 2 000–3 000 € |
| Вход «под ключ» по общей ставке | — | ≈ 310 000 € |
Проверить стоит две вещи: попадает ли приход Malpica в список зон с пониженной ставкой (это минус 2 % — почти шесть тысяч евро) и подходит ли объект под ставку «для немедленной реабилитации». Оба вопроса решаются в галисийской налоговой (ATRIGA) до подписания, а не после.
Ежегодные расходы — IBI (местный налог на недвижимость), вывоз мусора, вода, страховка — в объявлении не названы, и это обычный вопрос агентству. Для дома такого размера IBI в галисийском муниципалитете обычно 300–700 € в год, но точную цифру даёт квитанция.
Одинаковый набор измеренных фактов был отдан двум разным моделям, каждая отвечала самостоятельно. Их выводы приводятся как есть — это мнение, а не измерение.
| Оценка A (Claude Fable) | Оценка B (GPT-5.6 Sol) | |
|---|---|---|
| Вердикт по цене | FAIR_PRICE по верхней границе уверенность средняя | OVERPRICED уверенность высокая |
| Минимальный ремонт «жить сейчас» | 35–55 тыс. € | 55–95 тыс. € |
| Полная реформа | 150–220 тыс. € | 260–390 тыс. € (+35–70 при замене кровли) |
| Предельная цена | 240–250 тыс. € | 220 тыс. €, первый оффер 190–200 |
| Срок перепродажи | 12–24 месяца | 9–18 месяцев при чистых документах; 18–36 в нынешнем виде |
| Рекомендация | Смотреть с условиями | Смотреть с условиями |
Модель A считает, что 606 €/м² — это уже скидка за состояние, и торг до 240–250 тысяч делает сделку разумной. Модель B считает, что скидка недостаточна: большая площадь означает дорогое содержание и дорогой ремонт, а конкурент за 200 тысяч с готовой крышей делает потолок 220 тысяч. Разница между ними — примерно 30 тысяч, и она целиком зависит от одного факта: во что обойдётся сырость.
Asfeco & asesores, S.L. — бухгалтерско-налоговая контора из Malpica, которая занимается и недвижимостью: сайт называет 25 лет практики и работу агентом с 1990 года. Компания зарегистрирована в 2005 году (CIF B15999550), единственный администратор — José Fernando Couto García, он же контактное лицо в объявлении. Адрес: rúa Eduardo Vila Fano, 1, Malpica. Признаков банкротства или ликвидации в открытых реестрах нет; последняя опубликованная отчётность — за 2010 год, что для маленькой S.L. обычное дело. В портфеле на idealista — 13 объектов жилья и 9 зданий, все в Malpica.
Практический вывод: это местная контора, а не сетевое агентство. Плюс — они же ведут бухгалтерию и наследственные дела в посёлке, то есть документы объекта им, скорее всего, знакомы; спрашивать надо прямо и письменно. Минус — у такой конторы нет ни стандарта раскрытия, ни маркетингового бюджета, поэтому объявление скупое, а объект «висит» годами.