Qué se permite aquí
Malpica se rige por unas Normas Subsidiarias de 1995
El planeamiento vigente son las Normas Subsidiarias de Planeamento aprobadas definitivamente el 23 de febrero de 1995. El registro de la Xunta las califica como «planeamento xeral non adaptado á LOUG»: son anteriores a la ley del suelo gallega vigente y no se han adaptado a ella. En la práctica, donde norma y ley discrepan se aplica la ley, y cualquier cuestión no trivial — división horizontal, ampliación, alturas — la resuelve el Concello por escrito. Ese informe o certificado urbanístico es lo que hay que pedir antes de las arras.
La casa está dentro del núcleo rural; un tercio de la parcela, fuera
| Parte de la parcela | Superficie | Clasificación | Qué admite |
|---|---|---|---|
| Dos tercios oeste, con la casa | ≈ 1.066 m² (66 %) | Núcleo rural tradicional | Reforma, rehabilitación, ampliación y edificaciones auxiliares, según ordenanza del núcleo y con licencia |
| Tercio este | ≈ 550 m² (34 %) | Fuera de la delimitación del núcleo | Jardín, huerta, arbolado. Edificación, no |
Cómo se ha comprobado. La Xunta publica el planeamiento digitalizado a través de SIOTUGA. El polígono en el que se asienta la casa tiene categoría 1985.SNU.NRT (núcleo rural tradicional). El reparto 66/34 se obtiene superponiendo el contorno catastral a ese polígono. La línea cruza la parcela en diagonal, de modo que conviene confirmar su trazado exacto en el Concello: toda digitalización de un plano de 1995 tiene su margen.
Costa: sin afecciones
- Plan de Ordenación do Litoral (POL): la parcela no está en «protección costeira» ni en «espazos de interese paisaxístico».
- Zona de influencia del litoral (500 m desde la ribera del mar): la línea pasa a 432 m de la parcela, que queda tierra adentro respecto de ella; la costa está a un kilómetro.
- Sin otras afecciones: ni Red Natura (ZEC/ZEPA), ni zonas inundables T100/T500, ni servidumbres acústicas, ni servidumbres aeronáuticas, ni concesiones mineras, ni líneas eléctricas o gasoductos, ni Camiños de Santiago.
La única anotación próxima es un proyecto viario aprobado — glorieta en el p.k. 15+470 de la AC-418 — cuya zona de afección pasa a 588 m de la parcela, sin alcanzarla.
Hotel rural y alquiler turístico
El anuncio vende la idea de hotel rural. Jurídicamente son dos caminos distintos:
- Vivienda de uso turístico (VUT): cesión completa de la vivienda por periodos cortos. Se tramita con declaración responsable ante la Axencia Turismo de Galicia e inscripción en el REAT (Decreto 12/2017). Es el camino sencillo: sin proyecto ni cambio de uso.
- Hotel rural / vivienda turística: establecimiento de alojamiento, con exigencias de accesibilidad, equipamiento y dimensiones, licencia de actividad municipal, proyecto y, por lo general, cambio de uso.
No comprar «para hotel» sin preguntar al Concello. La frase del anuncio es una opinión del vendedor, no una autorización. Se resuelve con una consulta por escrito: si el planeamiento vigente admite uso turístico en este núcleo rural y en esta parcela, y qué se exige para ello. Redacción lista para enviar en Preguntas.