Дом 1985 года в Seaia (Malpica)

Что это

Коротко, до всех подробностей.

Большой семейный дом 1985 года постройки на краю деревни Seaia — это фактически южная окраина посёлка Malpica de Bergantiños, рыбацкого городка на Costa da Morte, в 50 км западнее Ла-Коруньи. Дом стоит на прямоугольном участке 26 × 64 метра, за домом — открытый сад примерно в тысячу квадратных метров. Выезд прямо на местную дорогу DP-4305; до супермаркета 350 метров, до школы 700 метров, до пляжа — километр (пешком минут пятнадцать, на машине две).

Устроен он необычно: три уровня, и на каждом из двух жилых этажей — своя кухня, своя ванная, свои спальни. То есть это два самостоятельных жилья под одной крышей, соединённых внутренней лестницей. Внизу, в полуподвале, — гараж на три машины, кладовая, помещение под кабинет и зона барбекю. Продавец прямо предлагает объект под сельскую гостиницу.

Проверка выявила три вещи, которых в объявлении нет: моря отсюда не видно (это измерено, а не «по фотографиям»), площади в кадастре и в объявлении расходятся на 115 м², и верхний этаж требует ремонта — на фотографиях видны разводы на стенах, а северный фасад дома снаружи изрядно потрёпан.

Что хорошо

• Форма участка — почти идеальный прямоугольник. 26,6 × 63,9 метра, заполняет 95 % своего прямоугольника; внутри помещается квадрат 26 × 26 метров. Это ровно то, что вы просили искать.
• Дом стоит в границах деревни (núcleo rural — «сельское ядро»; так в Галисии называют участки, где строить и перестраивать разрешено, в отличие от окружающих полей). Значит, он законен и его можно ремонтировать и достраивать в рамках правил ядра.
• Оптика заведена на сам участок: два оператора, до 1 Гбит/с. Для дома, где предполагается работать удалённо, это не мелочь — в галисийской деревне так бывает не всегда.
• Всё пешком. Супермаркет 350 м, школа 720 м, средняя школа 1,2 км, аптека 1 км, центр здоровья 1,5 км, рестораны от 300 м. Автомобиль нужен для города, а не для хлеба.
• Юридически чистое окружение: участок не попадает ни в прибрежную защитную зону, ни в природоохранные, ни в зоны затопления, ни в шумовые и авиационные ограничения — проверено по каждому слою регионального плана.
• Цена за метр — ниже рынка: 606 €/м² против медианных 925 €/м² по домам от 250 м² в этом же муниципалитете.

Что настораживает

По убыванию важности. Подробности — в соответствующих разделах.

1. Сырость. На фотографиях верхнего этажа стены в разводах — коридор, спальни, простенок под окном. Северный фасад снаружи — с потёками и вымытой штукатуркой. В полуподвале пятна на плитке. Само по себе это может быть и старая краска, и конденсат, и протечка кровли; разница между ними — десятки тысяч евро. Проверяется только осмотром с влагомером и тепловизором, желательно после дождя. → Дом и кадастр
2. 115 «лишних» метров. Кадастр насчитывает 585 м² постройки (170 гараж + 203 первый этаж + 212 второй), объявление говорит 470 м², а из его же расшифровки по этажам выходит 452 м². Расхождение не объяснено. Это может быть просто разная методика обмера (кадастр считает террасы и крыльца), а может быть — незадекларированная перестройка. Ответ даёт nota simple и сверка с escritura. → Дом и кадастр
3. Два жилья, но юридически — один объект. В кадастре записаны две «vivienda», по одной на этаж, но парцела значится как «построенная без горизонтального раздела». Продать или заложить этажи по отдельности нельзя; чтобы разделить, нужна процедура división horizontal и согласие мэрии — а разрешена ли она в сельском ядре по плану 1995 года, заранее не известно. → Урбанизм
4. Отопление — электрические конвекторы. На фотографиях по стенам развешаны электрообогреватели, водяных радиаторов и котла не видно. Для дома в 400+ м² на галисийском побережье это самый дорогой способ отопления из существующих. → Дом и кадастр
5. Треть участка — вне границ деревни. Восточные примерно 550 м² по плану лежат за линией сельского ядра, то есть это обычная сельхозземля: сад, огород — пожалуйста, строить — нет. Дом и бо́льшая часть сада (1 066 м²) внутри ядра. → Урбанизм
6. Объявление преувеличивает. «Одна минута до пляжа Seaia» — на самом деле 1,5 км и три минуты на машине; «две минуты до пляжа Malpica» — вот это правда. Вид на море не обещан прямо, но «сельская гостиница у моря» подразумевается — а моря отсюда не видно. → Окружение
7. Объявление висит давно. Обновлено 15 мая, портал сам пишет «больше трёх месяцев». Номер объявления (93,4 млн) заметно меньше, чем у выставленных этим летом (111–112 млн), — то есть оно на портале не месяцы, а годы. Рынок эту цену пока не принял. → Цена и рынок

Вердикт